хальных кризисов в сфере недвижимости 1972-1974,1989-1990 и 1998-1999 годов.

Есть несколько теорий, которые пытаются объяснить цикличность динамики недвижимости. Дэвид Риккардо и Генри Джордж в XIX столетии писа- ли, что доходы от недвижимости и цены на землю растут, когда бизнес на подъеме, поглогцая дополнительные прибыли. Подъем цен становится особенно резким, когда за дело берутся спекулянты. В конце концов бизнес под этим грузом начинает спотыкаться, аренда и закладные остаются невыплаченными, а цены на землю падают. Но затем вечная пружина надежды постепенно распрямляется, и цены на недвижимость снижаются так, что предприниматели вновь берут ручку и бумагу и начинают составлять новые бизнес-планы.

Если обратиться к истории, крах крупномасштабных афер в сфере недвижимости, таких как South Sea Company в Англии или Mississippi Company во Франции, вызывал обгцую финансовую панику. Джакомо Казакова, который успешно спекулировал в XVIII веке, в своих мемуарах подробно описал то, как он использовал подобные эксцессы финансового рынка как для собственного обогащения, так и для обогащения своих многочисленных возлюбленных. Если говорить о современности, кто не помнит 1980-е годы в Японии, когда несколько акров земли около императорского дворца в Токио стоили больше, чем вся недвижимость в Калифорнии? Или технологический бум 1990-х, в результате которого арендная плата и цены на землю в Силиконовой долине в Калифорнии подскочили в несколько раз? В обоих этих случаях, как и во многих других, крах не заставил себя долго ждать.

Юун Докко из корейского университета Аджоун и его коллеги из Университета Беркли в Калифорнии отмечают, что многие объяснения циклов недвижимости основываются на появлении жадных застройщиков и недалеких кредиторов .

Yoon Dokko. Real Estate Income and Value Cycles: A Model of Market Dynamics Journal of Real Estate Research, vol. 18, no. 1 (1999): 1-27. Lucy Komisar. Joseph Stiglitz Progressive (June 2000).

Так происходит потому, что банкиры, по-видимому, любят давать кредиты, когда условия для бизнеса хорошие, а застройщики, со своей стороны, с удовольствием берут кредиты, когда их дают. В результате на рынке возникает избыточное предложение, и цены снижаются*.

У нас обоих есть личный опыт из первых рук , связанный со способностью циклов недвижимости переворачивать жизнь вверх дном. Потеряв свои деньги, вложенные в акции, семья Вика попыталась вернуть их, скупая обесцененную недвижимость в 1930-х годах. Когда и эти инвестиции не принесли дохода, слово спекуляция стало в семье Нидерхофферов бранным словом и оставалось им до тех пор, пока в конце 1950-х годов Вик не сделал первые шаги в этом направлении, купив акции горнодобывающих компаний на Американской фондовой бирже. А еще через 40 лет финансовый крах в Таиланде, причиной которого стали многочисленные и неоправданные с финансовой точки зрения стройки, начатые в этой стране, заставил Вика закрыть свой хедж-фонд и заложить дом. Нобелевский лауреат Джозеф Стиглиц, когда его спросили о причинах краха южно-азиатского рынка, в интервью, которое он дал в июне 2000 года журналу Progressive, указал самую суть проблемы: Основные причины кризиса заключались в том, что спекулянты недвижимостью получили неоправданные кредиты, а также в рискованных финансовых операциях, особенно кратковременных займах на меж-дународньгх финансовых рынках **.

Отец Лорел, Джон Кеннер, был ипотечным банкиром и отлично ориентировался в ценах. Однако он потерял все во время краха трастов по инвестициям в недвижимость (REIT) в 1972-1974 годах, когда отказался выйти из игры, хотя и считал цены на коммерческую недвижимость чрезмерно раздутыми. К несчастью, большая часть его состояния была связана с REIT.

Продвижение трастов

по инвестициям в недвижимость REIT

Трасты REIT появились в 1880 году, и им предоставлялись налоговые льготы для покупки недвижимости. Затем налоговые льготы то отменялись, то вновь предоставлялись, но сейчас трасты REIT могут избежать корпоративных налогов, если размещают не менее 90% облагаемого налогом дохода. Основная идея трастов REIT - дать возможность мелким инвесторам вкладывать деньги в крупную недвижимость - офисные здания, склады, госпитали, универсальные магазины, жилые дома и др. Таким образом, трасты REIT похожи на акционерные взаимные фонды, которые дают инвесторам возможность вкладывать деньги в большее количество разнообразных акций, чем они смогли бы сделать, используя только собственный капитал. В дополнение к налоговым льготам трасты REIT обеспечивают более высокую ликвидность по сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость, потому что инвесторы могут легко продать свои паи. Доходность дивидендов для трастов REIT обычно варьирует от 6 до 8%. Трасты REIT и взаимные инвестиционные фонды недвижимости очень сильно росли в 2000-2002 годах, когда индекс Nasdaq, в котором в основном представлены акции роста, не предусматривающие выплаты дивидендов, потерял три четверти своей стоимости, а инвесторы предпочитали менее рискованные акции, по которым выплачиваются дивиденды. К середине 2002 года в США было около 300 трастов REIT, из них 190 выпускали акции, котирующиеся на бирже, совокупной рьшочной стоимостью около 300 млрд долл. - очень существенный рост по сравнению с 1992 годом, когда стоимость таких акций составляла лишь 13 млрд долл. Кроме того, около 130 взаимных инвестиционных фондов открытого типа в США инвестируют в недвижимость, владея акциями трастов REIT, компаний, управляющих недвижимостью, или и тем и другим. Самые крупные из них - это Cohen & Steers, Fidehty и Vanguard (табл. 12.1).