Тел.факс: +7(831)437-66-01
Факторинг  Практика биржевых спекуляций 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 [ 122 ] 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180

хальных кризисов в сфере недвижимости 1972-1974,1989-1990 и 1998-1999 годов.

Есть несколько теорий, которые пытаются объяснить цикличность динамики недвижимости. Дэвид Риккардо и Генри Джордж в XIX столетии писа- ли, что доходы от недвижимости и цены на землю растут, когда бизнес на подъеме, поглогцая дополнительные прибыли. Подъем цен становится особенно резким, когда за дело берутся спекулянты. В конце концов бизнес под этим грузом начинает спотыкаться, аренда и закладные остаются невыплаченными, а цены на землю падают. Но затем вечная пружина надежды постепенно распрямляется, и цены на недвижимость снижаются так, что предприниматели вновь берут ручку и бумагу и начинают составлять новые бизнес-планы.

Если обратиться к истории, крах крупномасштабных афер в сфере недвижимости, таких как South Sea Company в Англии или Mississippi Company во Франции, вызывал обгцую финансовую панику. Джакомо Казакова, который успешно спекулировал в XVIII веке, в своих мемуарах подробно описал то, как он использовал подобные эксцессы финансового рынка как для собственного обогащения, так и для обогащения своих многочисленных возлюбленных. Если говорить о современности, кто не помнит 1980-е годы в Японии, когда несколько акров земли около императорского дворца в Токио стоили больше, чем вся недвижимость в Калифорнии? Или технологический бум 1990-х, в результате которого арендная плата и цены на землю в Силиконовой долине в Калифорнии подскочили в несколько раз? В обоих этих случаях, как и во многих других, крах не заставил себя долго ждать.

Юун Докко из корейского университета Аджоун и его коллеги из Университета Беркли в Калифорнии отмечают, что многие объяснения циклов недвижимости основываются на появлении жадных застройщиков и недалеких кредиторов .



Yoon Dokko. Real Estate Income and Value Cycles: A Model of Market Dynamics Journal of Real Estate Research, vol. 18, no. 1 (1999): 1-27. Lucy Komisar. Joseph Stiglitz Progressive (June 2000).

Так происходит потому, что банкиры, по-видимому, любят давать кредиты, когда условия для бизнеса хорошие, а застройщики, со своей стороны, с удовольствием берут кредиты, когда их дают. В результате на рынке возникает избыточное предложение, и цены снижаются*.

У нас обоих есть личный опыт из первых рук , связанный со способностью циклов недвижимости переворачивать жизнь вверх дном. Потеряв свои деньги, вложенные в акции, семья Вика попыталась вернуть их, скупая обесцененную недвижимость в 1930-х годах. Когда и эти инвестиции не принесли дохода, слово спекуляция стало в семье Нидерхофферов бранным словом и оставалось им до тех пор, пока в конце 1950-х годов Вик не сделал первые шаги в этом направлении, купив акции горнодобывающих компаний на Американской фондовой бирже. А еще через 40 лет финансовый крах в Таиланде, причиной которого стали многочисленные и неоправданные с финансовой точки зрения стройки, начатые в этой стране, заставил Вика закрыть свой хедж-фонд и заложить дом. Нобелевский лауреат Джозеф Стиглиц, когда его спросили о причинах краха южно-азиатского рынка, в интервью, которое он дал в июне 2000 года журналу Progressive, указал самую суть проблемы: Основные причины кризиса заключались в том, что спекулянты недвижимостью получили неоправданные кредиты, а также в рискованных финансовых операциях, особенно кратковременных займах на меж-дународньгх финансовых рынках **.

Отец Лорел, Джон Кеннер, был ипотечным банкиром и отлично ориентировался в ценах. Однако он потерял все во время краха трастов по инвестициям в недвижимость (REIT) в 1972-1974 годах, когда отказался выйти из игры, хотя и считал цены на коммерческую недвижимость чрезмерно раздутыми. К несчастью, большая часть его состояния была связана с REIT.



Продвижение трастов

по инвестициям в недвижимость REIT

Трасты REIT появились в 1880 году, и им предоставлялись налоговые льготы для покупки недвижимости. Затем налоговые льготы то отменялись, то вновь предоставлялись, но сейчас трасты REIT могут избежать корпоративных налогов, если размещают не менее 90% облагаемого налогом дохода. Основная идея трастов REIT - дать возможность мелким инвесторам вкладывать деньги в крупную недвижимость - офисные здания, склады, госпитали, универсальные магазины, жилые дома и др. Таким образом, трасты REIT похожи на акционерные взаимные фонды, которые дают инвесторам возможность вкладывать деньги в большее количество разнообразных акций, чем они смогли бы сделать, используя только собственный капитал. В дополнение к налоговым льготам трасты REIT обеспечивают более высокую ликвидность по сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость, потому что инвесторы могут легко продать свои паи. Доходность дивидендов для трастов REIT обычно варьирует от 6 до 8%. Трасты REIT и взаимные инвестиционные фонды недвижимости очень сильно росли в 2000-2002 годах, когда индекс Nasdaq, в котором в основном представлены акции роста, не предусматривающие выплаты дивидендов, потерял три четверти своей стоимости, а инвесторы предпочитали менее рискованные акции, по которым выплачиваются дивиденды. К середине 2002 года в США было около 300 трастов REIT, из них 190 выпускали акции, котирующиеся на бирже, совокупной рьшочной стоимостью около 300 млрд долл. - очень существенный рост по сравнению с 1992 годом, когда стоимость таких акций составляла лишь 13 млрд долл. Кроме того, около 130 взаимных инвестиционных фондов открытого типа в США инвестируют в недвижимость, владея акциями трастов REIT, компаний, управляющих недвижимостью, или и тем и другим. Самые крупные из них - это Cohen & Steers, Fidehty и Vanguard (табл. 12.1).



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 [ 122 ] 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180