Тел.факс: +7(831)437-66-01
Факторинг  Практика биржевых спекуляций 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 [ 127 ] 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180

нить их с 1,5% по акциям и 2% по казначейским векселям. Пропагандисты REIT говорят о высоких дивидендах как о большом преимуществе инвестиций в недвижимость. Однако такая же аргументация звучала в 1987 году, когда REIT уступали по доходности S&P 500 примерно на 50%. Нам было ясно, что REIT, которые очень сильно зависели от кредитного рычага , не смогут долго поддерживать такой уровень выплаты дивидендов при слабом рынке недвижимости. Что ни говори, а доля не сданных в аренду офисных площадей достигла в 2001 году высокого уровня, и ожидалось, что она продолжит увеличиваться до значений, не отмечавшихся с конца 1980-х годов, что за ними последует спад доходности REIT, банкротства и связанные с ними проблемы для банков. К концу 2001 года доля пустующих офисных площадей по стране достигла 13,1%, что почти в два раза выше, чем в последнем квартале 2000 года (6,2%). Брокерская компания Grub & Ellis прогнозировала, что к концу 2002 года этот уровень может достичь 15%.

Увеличение доли пустующих офисных площадей-это критический тревожный сигнал. Важное исследование, проведенное фирмой PricewaterhouseCoopers, показало, что увеличение незанятых офисных площадей - наиболее точный предвестник падения цен. В этом исследовании анализировались цены за 20 лет для каждого муниципального статистического округа по различным типам недвижимости (офисы, квартиры, промышленные здания, собственные дома, отели, склады).

Мы заметили и другие признаки, предвещающие, что цены REIT начинают падать:

Запутанная бухгалтерская отчетность: Аналитический отчет фирмы Green Street Advisors - наиболее квалифицированной фирмы в этой области, исследования которой соответствуют научным критериям, показал тревожную тенденцию. Доходы от трастовых операций фондов REIT (а это тот показатель, который чаще всего интересует инвесторов) в 2001 году были ниже, чем в 2000 году.



Ray А. Smith. New Report Questions Strength of REIT Results/ZWall Street Journal (December 18, 2001).

Gary Eldred and Andrew Mclean. Investing in Real Estate. - New York: Wiley, 2001; Robert Kiyosaki and Sharon Lechter. Rich Dad, Poor Dad. - New York: Warner Books, 2000; Michael C. Thomsett, J. K. Lassers Real Estate Investing. - New York: Wiley, 2002.

но некоторые фонды REIT исключили из своих финансовых отчетов разовые расходы и списанные активы, для того чтобы представить более положительные, чем на самом деле, данные*. Мы опасались, что некоторые фонды REIT, особенно те, которые широко используют кредитный рычаг , не смогут продолжать выплачивать дивиденды при ослаблении рьшка недвижимости.

Популярные книги. Поход в ближайший книжный магазин Barnes & Noble показал, что количество книг по инвестициям в недвижимость очень выросло. Особенно хорошо продавались следующие книги: Investing in Real Estate (Инвестиции в недвижимость), Rich Dad, Poor Dad (Богатый папа, бедный папа) и }.К. Lassers Real Estate Jnvesring(Инвестиции в недвижимость Дж.К. Лэссера)**. Поскольку написание и издание книги занимает много времени, популярные книги отстают от реального развития рьшка и появляются тогда, когда содержащиеся в них советы уже не могут помочь делать деньги . Мы вспомнили о прогнозах роста индекса Доу к отметке 40 ООО и многочисленных книгах для дэй-трейдеров, появившихся на исходе тысячелетия, как раз перед обвалом фондового рынка.

Включение в индекс S&P 500. Составители индекса S&P 500 после интенсивного лоббирования со стороны представителей индустрии недвижимости включили три траста REIT в свой индекс в конце 2001 - начале 2002 года. Это были компании Equity Office Properties, Equity Residential Properties и Plum Creek Timber Company. Однако, как заметил наш коллега и редактор интернет-жур-



Jon Marlcman. Buy Wliat tlie S&P Traslies and Get Ricli Quick/ZCNBC Money (December 12, 2001). Available from http: www.cnbc.com. Dean Starkman. Office Buildings Had Sharpest Vacancy Rise in 2001 Wall Street Journal (January 31, 2002).

нала Джон Маркман, акции, исключенные из этого индекса, обычно показывают результаты лучшие, чем те, что включены в него*. Доктор Гринспен. Высокочтимый председатель Федеральной резервной системы раздавал похвалы индустрии недвижимости, заявив 28 февраля 2001 года в своем докладе Конгрессу о денежной политике, что денежные средства, накопленные в результате повышения цен на жилые дома, защитили экономику от резкого спада расходов потребителей, произошедших из-за увольнений и падения цен на акции. Мы не можем удержаться, чтобы не спросить: чем денежные средства, накопленные за счет повышения цен на недвижимость, лучше средств, накопленных от повышения цен на акции компаний Nasdaq, на которые господин председатель обрушил всю силу своей критики в 1999-2000 годах? Мы также знаем о потрясающей способности господина Гринспена каркать и делать заявления в самое неподходящее время. Его прозрение об иррациональном оптимизме на фондовом рынке в декабре 1996 года, когда значение индекса Доу было 6437, и об опасности инфляции в 2000 году, когда уже практически закончился бум инвестиций в основной капитал, - лишь два из множества таких примеров.

В статье, опубликованной 31 января 2002 года в Wall Street Journal, говорилось, что в 2001 году произошел рекордный рост доли не сданных в аренду офисных площадей**. Помимо всего этого, уважаемые фирмы с хорошей репутацией, имеющие все причины быть дружески настроенными по отношению к индустрии REIT, стали высказывать пессимистические прогнозы



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 [ 127 ] 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180