Victor Niederhoffer and Laurel Kenner. Sinking Real Estate Means Rising Stocks (February 14, 2002); 9 Reasons REITs Are about to Get Rocked (February 21, 2002); More Evidence REITs Are on the Brink (February 28, 2002); Small Business or Big, the Rules Are the Same (March 7, 2002) CNBC Money. Available from http: www.cnbc.com.

О ее перспективах. Так, представители компании Merrill Lynch в своем комментарии от 19 декабря отмечали, что рост цен в этом секторе, вступающем в нисходящую фазу цикла, замедлился .

Гнев приверженцев REIT

Несмотря на все тревожные сигналы, фонды REIT удивительно хорошо держались. В конце февраля индекс Bloomberg REIT все еще был на 17% выше, чем год назад. Учитывая все сказанное выше, нам показалось, что настало время для предсказания неизбежного спада цен на акции REIT. Однако, когда мы представили наше исследование в серии обзоров CNBC Money в феврале и марте 2002 года*, нас стали ругать, как никогда за всю нашу карьеру. На нас и наших боссов обрушилась целая лавина писем от представителей индустрии REIT. Вот несколько примеров того, что мы получали по электронной почте:

Виктор, Виктор, Виктор... Я с ужасом читал то, что вы и Лорел написали о REIT... Подходящее место для вашего обзора - мусорная корзина! (Барри Винокур, главный редактор Realty Stock Review and Property).

Ваша статья о ситуации с REIT - самая плохая за 8 лет на эту тему и по качеству анализа, и по стилю... Я не одинок в этом мнении. Сегодня утром я поговорил с десятью корпоративными клиентами, и все они не могут поверить, что подобная статья могла быть опубликована (Луи У. Тэйлор, старший аналитик по недвижимому имуществу Deutsche Bank Alex Brown).

Мистер Тэйлор добавил, что реакция представителей индустрии недвижимости на нашу статью подчеркнула наши неимоверное высокомерие, непрофессионализм и трусость , что мы и наши издатели - позор для своей профессии.

Такие комментарии были типичными для экспертов, знания которых в этой области были на порядок выше наших.

Мы также получили множество критических замечаний от более типичных, на наш взгляд, читателей, например:

Это такие люди, как вы, провоцируют панику, и все начинают продавать. Я надеюсь, что к вашему недальновидному мнению никто не прислушается.

Статья была отмечена и на дискуссионном веб-сайте по проблемам недвижимости Motley Fool, где типичным эпитетом в комментариях к статье было слово идиотская . Наши карьеры были изучены с пристрастием, и в результате было с презрением отмечено, что Лорел некогда работала репортером по аэрокосмической тематике, а Вик играл в сквош. Этот парень такой же плохой обозреватель, как и менеджер хедж-фонда в прошлом , - написал один из читателей. Мы можем добавить, что большинство аэрокосмических компаний, о которых Лорел писала в 1989-1994 годах, уже проданы другим владельцам, а игры в сквош жестким мячом, в которой десять лет преуспевал Вик, уже не существует.

Несвоевременный оптимизм

Поток брани, который обрушился на нас, порожден двумя причинами. Как неизменно заключают экономисты, анализирующие проблемы недвижимости, спады рьшка наиболее вероятны как раз тогда, когда и застройщики, и кредитующие их банкиры уверены, что ситуация на рынке способствует развитию бизнеса в сфере недвижимости. Результаты решений в индустрии недвижимости реализуются на рынке со значительным отставанием, а когда это, наконец, происходит, конъюнктура успевает драматическим образом измениться. Арендная плата и спрос падают одновременно. Сходным образом, именно тогда, когда инвесторы настроены наиболее оптимистично по отношению к ценным бумагам в сфере недвижимости, близка точка перелома и спад. Психологическая ошибка, которая часто проявляется в подобной ситуации,

Robert Burgess. U.S. Office Market Recovery to Be Delayed, Torto Says Bloomberg News (September 19, 2002).

называется эффектом недавних событий . Последние события или значения слишком свежи в памяти и легко вспоминаются, а то, что случилось раньше, забыто. Дополнительная проблема при принятии решений связана с тем, что люди часто делают то, что делают все, именно в тот момент, когда следовало бы проявить индивидуальность.

Даже те, кто был согласен с нами, нашли в нашей работе недостатки. Рон Кайзер прорецензировал нашу работу и указал, что мы упустили самый важный довод, чтобы ожидать медвежьего рынка: акции REIT обычно продаются по ценам примерно на 20% ниже, чем стоимость чистых активов (NAV), а сейчас цены близки к 100% NAV .

Более типичными были возражения Уильяма Уитона, главы уважаемой консалтинговой фирмы в сфере недвижимости Torto Wheaton, имеюгцей одну из лучших статистических баз данных пустуюгцих и сданных офисных площадей с 1967 года. Во время февральского интервью он сказал нам, что, по его мнению, рынки различных видов недвижимости в отличном состоянии . И предсказал новый рост, который будет вызван экономическим подъемом в середине года.

Но доля несданных офисных площадей продолжала расти и в третьем квартале, и 19 сентября 2002 года фирма Torto Wheaton предсказала, что спрос не восстановится до середины 2003 года*.

Джон Фошейм, один из основателей исследовательской фирмы Green Street Advisors, данные которой мы уже с удовольствием цитировали, также во многом был не согласен с нами. Он отметил, что, несмотря на два очень хороших для фондов REIT года, до них были два плохих года и REIT показали примерно такие же результаты, как и акции S&P за период в пять и десять лет. Фошейм подчеркнул, что, хотя его фирма, конечно, заметила фокусы с отчетностью, нет оснований полагать, что фонды REIT манипулировали бухгалтерией